Как выбрать удачную локацию для арендного бизнеса
Покупая объект коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду или готового арендного бизнеса (когда вы покупаете помещение вместе с арендатором), нужно в первую очередь обращать внимание на месторасположение объекта.
В основном следует покупать торговые помещения в развитых районах города, но район району рознь. Районы отличаются плотностью населения, платёжеспособностью, инфраструктурной обеспеченностью и криминогенной обстановкой.
Первое на что стоит обратить внимание — это на пешеходные и автомобильные графики, которые проходят вдоль выбранного помещения. Побывайте на месте и замерьте пешеходный трафик. Побывайте там утром, днём и вечером. Также стоит обратить внимание на проезжающий автомобильный трафик. И посмотрите, если рядом проходит большая дорога, то есть ли возможность с этой дороги съехать и подъехать к вашему помещению. И главное запарковаться. Не забывайте про парковочные места. Это особенно актуально для Краснодара.
Если говорить сколько нужно парковочных мест, то рекомендуем исходить из формулы. Для магазина средней или большой величины куда приходят покупатели со средним доходом нужно одно парковочное место на 25-30 м2 помещения.
Важный момент — это соседи. Обратите внимание какие арендаторы арендуют соседние помещения. И вы поймёте о платежеспособности населения, которое здесь живёт или проезжает мимо. К примеру, сможете прогнозировать к кому из потенциальных арендаторов вы можете предложить помещение. Например, «Пятёрочка» или «Азбука вкуса».
Также изучая соседние помещения, можете понять о вакантности площадей в этом районе. Зайдите в один, в другой магазин и поговорите с продавцами. Можете представиться, что планируете арендовать соседнее помещение. Например, если зашли в продуктовый магазин, то скажите, что планирует открыть магазин штор. И поговорите насколько здесь хороший покупатель, покупают или не покупают, как хорошо идут дела и т.д. В общем любой продавец даст больше информации (если он не занят), чем какой-либо аналитик.
Существенное влияние на автомобильный или пешеходный трафики оказывают крупные инфраструктурные объекты. Такие, как, например, вокзалы, большие торговые центры, гостиницы, институты, театры и прочее. Очень хорошо, когда ваше помещение будет находиться у такого крупного инфраструктурного объекта. И бывает так, что за счёт такого объекта образуется практически круглосуточный трафик.
Далее поговорим о том, на какой стороне лучше приобретать помещение, т.е. на утренней или вечерней, на чётной или нечётной.
Конечно, при прочих равных условиях, лучше приобретать помещения на чётной (вечерней) стороне, по которой люди возвращаются с работы. Именно эту стороны предпочитают арендаторы. Если на утренней стороне нет никаких точек притяжений.
Далее несколько слов о детских садах и медцентрах. Желательно покупать помещения подальше от детских садов, школ, поликлиник или каких-то медицинских учреждений. Чтобы у вашего будущего арендатора не возникло проблем с получением лицензии на алкоголь или табак. Если вы, конечно, не планируете помещение сдавать под медицинский центр или досуговый центр для детей. Точный список учреждений и радиус запрета зависит от конкретного региона. Поэтому рекомендуем узнавать всю информацию на сайтах муниципальных органов власти.
Далее обязательно уточните план развития района и транспортной инфраструктуры. Узнайте, планируется ли расширение дорог, открытие станций метро, перенос остановок общественного транспорта или строительство детского садика недалеко от вашего помещения.
Если обобщить, то проанализируйте как изменения в районе отразятся на пешеходном и транспортном трафиках возле вашего помещения. К примеру, соседний пустырь, который все считают большим минусом имеет назначение земли «под жилую застройку». И через два года на нём может возникнуть большой жилой комплекс. Что в разы увеличит трафик и количество потенциальных клиентов.
Далее несколько слов о фасаде и о входе с первой линии. Конечно, помещения расположенные на первой линии более выигрышны, чем помещения со входом со двора. Но здесь нужно читать математику инвестиций. У многих застройщиков принято считать лучшим по этому показателю фасадные помещения, расположенные на углу здания. Хотя по практике можем сказать, что по-настоящему ликвидными являются не все помещения, расположенные на фасаде. Некоторые помещения на фасаде, допустим, сложно увидеть с дороги, т.к. перед ними растут большие деревья или неудобно подойти или подъехать. Лучше покупать помещения со входом со двора. Такие помещения стоят намного дешевле, чем помещения на первой линии. И разница в цене может быть аж в четыре раза, а аренды ставки отличаются, например, в два раза. И получается достаточно хорошая окупаемость по инвестициям.
Ещё один лайфхак для вас от нас. Например, покупая в жилом комплексе внутриквартальное помещение, оно может быть выгоднее, чем помещение на фасадной линии. Почему? Потому что мимо него, допустим, идёт «народная тропа» и по ней народ идёт к остановке общественного транспорта. Хороший пешеходный трафик. И это помещение будет более выгодным по инвестициям, чем покупать помещение на первой линии.
Считайте деньги и не переплачивайте. Подходите к покупке коммерческого помещения с холодной головой. Не обращайте внимание на фасад, какая там улица, красивые фонарики или скамейки рядом стоят. Главное, чтобы это помещение было востребовано у арендаторов и приносило вам стабильный пассивный доход.