Интервью генерального директора ССК «Деловой газете. Юг»

Генеральный директор строительной компании «СпецСтройКубань» Александр Мелишев рассказал сайту «Деловая газета. Юг» о том, как компания работает в условиях пандемии, о достройке домов для обманутых дольщиков и о планах на 2021 год.

- Не за горами конец этого года. Каким он был для ССК? Насколько сильно на вашу работу повлияла пандемия? Или строительный рынок оказался в стороне от этих проблем?

- Пандемия повлияла на всех нас в этом году, не так ли? И, конечно, не обошла стороной строительный сектор. Особенно ощутимо это влияние было в апреле, когда объявили карантин. Поначалу во всеобщем легком хаосе мы тоже чувствовали турбулентность. Например, не был четко определен порядок функционирования строительных объектов, проведения работ. Но мы довольно быстро смогли восстановить темпы – как только были определены правила нашей работы, работы подрядчиков, поставщиков в этой новой реальности.

Заметно негативное влияние пандемии на строительный рынок труда. Сегодня рабочие в дефиците, потому что многие трудовые мигранты не смогли вернуться на работу в Россию в связи с закрытием границ. Мы переориентировались на поиск рабочей силы на внутреннем рынке, что, честно говоря, и неплохо для региона. Сейчас вот занимаемся набором специалистов в небольших населенных пунктах. Вместе с Министерством труда Краснодарского края запустили серию ярмарок вакансий. Они уже прошли в Краснодаре, Туапсе, Кропоткине и Армавире. И эти новые подходы к поиску сотрудников дают результат, мы получаем много запросов. Обращаются и локальные бригады, и отдельные люди. Могу сказать, что рынок труда стабилизировался.

- После окончания пандемии вы планируете проводить ярмарки вакансий для местных соискателей?

- Хотелось бы продолжить, да. Если соискатели будут ориентированы на работу в строительстве, то будем создавать рабочие места. Но Кубань – аграрный край, и сельское население, конечно, больше привязано к работе на земле, чем к переезду в большой город и работам в строительстве. Зимой в сельском хозяйстве затишье и люди могут мигрировать на стройки, но к лету может случиться отток, а такая сезонность, честно скажу, нам не очень интересна – для качественного строительства нужен постоянный профессиональный состав бригад.

- «СпецСтройКубань» - один из крупнейших инвесторов «недостроев». Почему вы это делаете?

- Мы занимаемся «недостроями», потому что являемся авторитетным, профессиональным и значимым игроком на рынке жилой недвижимости. И нам, поверьте, не все равно, что происходит у коллег-конкурентов. «Недострои» — это негативный результат работы конкретных застройщиков. Но это и проблема отрасли, которая касается всех участников - регулятора, исполнителя и потребителя. При росте негативных случаев и нестабильности на рынке покупатель предубежден, а это - сокращение спроса на строящуюся недвижимость, спад миграционного потока, социальное напряжение в регионе, тень на всю отрасль.

Для регулятора, властей это тоже проблема – появляется много обманутых дольщиков. Власти региона и города предпринимают различные меры, чтобы определить правильные и понятные механизмы для восстановления прав обманутых дольщиков и предупредить их появление в дальнейшем.

Работу властей в этом направлении мы наблюдаем с 2015 года, она выстраивалась в несколько этапов. Сначала это были инвестиционные соглашения - неблагонадежный застройщик сам искал себе инвестора, сам пытался продавать проект. Далее были определены механизмы компенсационного решения. Сейчас работа регулятора вышла на качественно другой уровень, когда созданы специальные органы, которые занимаются вопросами достройки проблемных объектов. На сегодняшний день остались инвестиционно непривлекательные «недострои», и такими проектами занимается Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае.

- Выгодно ли вкладывать в такие объекты? Есть ли цель получить с них прибыль?

- Участие в таких проектах никогда не было для нас в явном виде бизнесом– скорее, это проблема, которая требует решения любым способом. Поэтому нельзя сказать, что мы заходили в какой-то «недострой», чтобы именно заработать. Задача – восстановить права участников долевого строительства, вернуть им квартиры.

В этом году сдаем литеры жилого комплекса «Свобода». В прошлом это объект фирмы «Таурас 96», и там свыше 800 обманутых дольщиков ждут свои квартиры больше 10 лет!

- Реалистичны ли прогнозы властей о том, что проблему с обманутыми дольщиками удастся решить к 2023 году?

- Думаю, да. Соответствующие работы по достройке уже ведутся. Определен комплекс мероприятий по недопущению появления таких объектов в будущем.

Сегодня работа девелопера на рынке очень отличается от ситуации 2-3 года назад. Механизм вхождения в рынок и реализации квадратных метров стал сложнее, и «случайный» застройщик с неопределенными намерениями уже не может просто взять и начать продавать квартиры. Упорядочил работу новый процесс использования эскроу-счетов. Также есть определенный порядок комплексного освоения земель застройщиком с учетом строительства социальных объектов – дошкольных учреждений, школ, и т.п. В этом смысле рынок задает высокую планку для девелоперов. Застройщиков осталось не так много, как это было пять лет назад.

- Как организован процесс завершения инвестором проблемного объекта? С какими трудностями приходится сталкиваться?

- Здесь идеальной формулы успеха нет. Каждый объект достаточно индивидуальный, это не только какой-то объем незавершенного строительства, это еще и юридическое лицо, участники долевого строительства, иные контрагентные обязательства, которые были у этого юридического лица.

Поэтому и процесс достройки объектов недобросовестных застройщиков состоит не только из непосредственно строительства. Начинаем мы всегда с правового аудита предыдущего застройщика - анализируем порядок и способы принятия на себя обязательств. Второй этап – юридическое оформление и вступление в статус заказчика-застройщика. И только потом – реализация. На каждом этапе могут появляться какие-то вводные. Например, в ходе правового аудита мы можем обнаружить, что у организации есть большая задолженность, много кредиторов, состав учредителей, который не определен в долговых обязательствах. Это все создает определенные сложности.

У обманутых дольщиков иногда может складываться впечатление, что инвестор и регулятор много разговаривают, но ничего не делают. Но на самом деле выполняется титаническая работа по возобновлению рабочего режима застройщика и восстановлению статуса действующей компании. Первые два этапа достаточно сложные и «неосязаемые».

- Растет ли спрос на недвижимость Краснодара? С введением эскроу-счетов объемы строительства сократились, и эксперты говорили об увеличении интереса на фоне падения предложения на рынке. К чему приведут такие «ножницы»? Чего можно ждать в ближайшем будущем?

- Рынок качественно изменился. Он стал более цивилизованным с точки зрения состава участников. Застройщики наконец начинают конкурировать с помощью уникальных товарных предложений, преимуществ, выгодно отличающих один ЖК от другого. Мы работаем над комплексным освоением территории и стараемся улучшить качество жизни в микрорайонах, а не только планировку отдельно взятых квартир. И клиенты ценят, что комфорт в наших ЖК начинается еще на подъезде к дому и во дворе.

Введение эскроу-счетов наложило на застройщика обязанности по взаимодействию с банком, поменяло структуру работы в целом. Раньше мы формировали продукт, вкладывали собственные деньги или же средства дольщиков, сами же их администрировали, на них возводили объект. Сегодня мы создаем проект, обращаемся с ним в банк для получения финансирования, а дальше во время строительства средства, привлекаемые от покупателей, остаются в банке до ввода объекта в эксплуатацию. В этой части денежные средства стали дороже для застройщика, что привело к увеличению стоимости квадратного метра.

Эскроу-счета – это некий профессиональный банковский фильтр для попадания застройщика на рынок, не каждый его проходит. Из-за этого предложений становится меньше, увеличивается стоимость квадратного метра, но вместе с тем повышается и его качество, надежность. Такой механизм дает дополнительные гарантии клиенту сохранности его средств и получения конечного продукта.

- На сколько в среднем увеличилась цена на квадратный метр с введение эскроу-счетов?

- Согласно исследованиям аналитиков, средняя цена за квадратный метр выросла от 15 до 20 тысяч рублей за год по всей России.

- В Краснодаре одним из проблемных моментов называют недостаток свободных земель. Так ли это? Как это повлияет на дальнейшее развитие города?

- Тут важно уточнить, про какие земли идет речь. Сегодня позиция губернатора нашего края звучит просто - застройщик при создании жилого объекта должен удовлетворить потребность общества и в социальных объектах – детских садах и школах. Поэтому точечная застройка вымирает – это становится просто невыгодно.

Поэтому застройщики сегодня переориентировались на приобретение больших земельных участков, которые позволят разместить достаточное количество квадратных метров для того, чтобы построить там школу или детсад.

Мы все вместе проделали большую работу по утверждению генерального плана города, и сейчас запускаются мероприятия по приведению в соответствие с ним правил землепользования. Это титанический труд: определили зоны потенциальной застройки, ее этажность, плотность. Сказать, что сегодня в городе нет массивов размером 30-60 га, нельзя. Такие земельные участки есть и в Краснодаре, и в крае. Нужно уходить от точечной застройки и создавать собственную инфраструктуру.

- Какую ценность приобретает собственный земельный банк? Выиграют ли застройщики от его наличия?

- Земельный банк не поменял ничего. Есть деятельность застройщика по выполнению строительных работ, а также есть девелоперская деятельность, когда застройщик должен приобретать земельный участок, разрабатывать проектную документацию, получать разрешение, подготавливать землю к строительству. Это достаточно долгий процесс. Поэтому тот, кто этот земельный банк уже имеет, какое-то время выиграет. При отсутствии земельного банка застройщик будет вынужден тратить время и ресурсы для поиска больших участков и утверждения проекта - годы работы.

- Планируете ли вы запускать новые проекты в 2021 году? Что это будет? О каких объектах и о каких инвестициях может идти речь?

- Да, будет много интересных проектов. У ССК как раз обширный земельный банк, и мы ориентированы на комплексное освоение территорий. Идет серьезная работа по проектированию социальных объектов: школы, дошкольные учреждения, пристройки к существующим школам.

Пример - ЖК «Дыхание», в котором запланированы детские сады, школа на 1550 мест как неоспоримое преимущество для будущих жителей. Сейчас мы на заключительной стадии проектирования. В 2021 году выходим на государственную экспертизу и начинаем строительство.

В целом земельный банк ССК составляет порядка 600 га. Отдельные земельные массивы достигают 30, 60, 70 га. Сегодня мы находимся в стадии создания на этих участках проектов, которые будем презентовать в 2021-2022 годах.